La règle : la location est présumée professionnelle
En application du deuxième alinéa du I de l'article 1447 du CGI, sont réputées exercées à titre professionnel les activités de location ou de sous-location d'immeubles, à l'exception de celles consistant à donner en location des immeubles nus dans le cadre d'un bail d'habitation.
Cette présomption est irréfragable. Le Conseil d'État a jugé qu'elle joue sans qu'il soit besoin de rechercher si l'activité est exercée de manière régulière, ni si elle implique la mise en œuvre de moyens matériels ou intellectuels (CE, 28 juillet 2017, n° 390092).
Conséquence pratique : plaider « ma SCI n'a aucune activité réelle, elle encaisse deux loyers par an » ne sert à rien sur ce terrain. La contestation utile porte ailleurs — sur la nature du bail, sur le seuil de recettes, ou sur une exonération.
Le tableau de décision
| Ce que vous louez | Dans le champ ? | Condition |
|---|---|---|
| Immeuble nu, bail d'habitation | Hors champ | À condition que l'activité relève de la gestion d'un patrimoine privé |
| Immeuble nu, usage commercial ou professionnel | Dans le champ | CFE due si les recettes atteignent 100 000 € |
| Local meublé ou équipé | Dans le champ | LMP ou LMNP indifférent ; voir les exonérations de l'article 1459 |
| Sous-location | Dans le champ | Le locataire intermédiaire est imposable comme le propriétaire |
| Détention de titres seule | Hors champ | Gestion d'un patrimoine privé — voir le guide holding |
Le seuil de 100 000 € de recettes
Pour les locations et sous-locations d'immeubles nus, la CFE n'est pas due lorsque le redevable en retire, au cours de la période de référence, des recettes brutes hors taxesau sens de l'article 29 du CGI — ou un chiffre d'affaires au sens du 1 du I de l'article 1586 sexies du CGI — inférieures à 100 000 €.
Ce seuil est le premier point à vérifier sur un avis de CFE adressé à une SCI. Une imposition établie alors que les recettes de la période de référence sont restées sous ce montant est infondée, et se conteste par une réclamation contentieuse.
Les exonérations de l'article 1459 du CGI
Pour les loueurs en meublé, l'article 1459 du CGI prévoit deux régimes distincts qu'il ne faut pas confondre :
- 1° et 2° : exonérations de plein droit permanentes, qui s'appliquent sans délibération — elles visent notamment la location d'une partie de l'habitation personnelle du loueur
- 3° : exonération facultative, subordonnée à une délibération de la commune ou de l'EPCI — vérifiez la délibération applicable à la commune du bien
L'exonération facultative explique que deux loueurs dans une situation identique soient traités différemment selon la commune. Avant de contester, demandez la délibération : si elle existe et que l'exonération n'a pas été appliquée, la réclamation est solide.
Ce qu'il faut vérifier avant de réclamer
- La nature exacte des baux en cours : habitation, commercial, professionnel, meublé
- Le montant des recettes brutes hors taxes de la période de référence
- L'existence d'une délibération communale d'exonération au titre du 3° de l'article 1459 du CGI
- La base d'imposition retenue : la valeur locative des biens dont vous disposez pour les besoins de l'activité
- Le délai : jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (article R*196-2 du LPF)
Un avis de CFE que vous estimez infondé ?
Seuil de recettes, nature des baux, exonération communale : la première consultation de 30 minutes avec Maître Castebert est offerte pour cadrer la contestation.